Immobilier locatif : ces dispositifs qui rendent la location sociale très rentable
Bonus fiscaux, décotes à l’achat ou garanties de paiement du loyer: découvrez les charmes de la location solidaire, en plein développement !
Loger une clientèle modeste, voire très modeste? Dans l’esprit de la plupart des bailleurs, voilà qui n’irait pas sans des impayés, voire une dégradation du bien. Ou ne se justifierait que pour les logements mal placés ou mal isolés, difficiles à louer autrement. Et, dans tous les cas, au prix d’un rendement pâlichon… Eh bien, c’est tout le contraire! Améliorés au fil des ans, les dispositifs d’incitation à la location sociale ne manquent en effet pas d’atouts, malgré le sacrifice qu’ils imposent sur le montant de loyer à facturer.
C’est ainsi que Loc’Avantages, ex-bonus Cosse, fait bénéficier depuis le 1er janvier d’une réduction d’impôts variant de 15 à 65% du montant de loyer encaissé, tandis que l’achat en «prêt locatif social» (PLS), destiné au neuf, donne accès à un taux de TVA préférentiel de 10%. Quant à l’«usufruit locatif social» (ULS), aussi dédié au neuf, il permet de toucher, à l’issue de l’opération, l’équivalent de dix à quinze ans de loyers différés, en franchise totale d’impôts.
Comme vous le découvrirez, grâce aux aides publiques, ces montages sont en général plus sûrs et plus rentables qu’un achat classique dans l’ancien, ou qu’une acquisition dans le neuf en Pinel. Il fallait bien cela pour convaincre les investisseurs de se lancer. Le gouvernement attend ainsi près de 210.000 mises en location sous le régime Loc’Avantages, soit le double de la précédente version. Les municipalités, elles, comptent sur la multiplication de programmes en ULS pour atteindre leurs quotas de logements HLM. «De plus en plus de trentenaires, qui cherchent à donner du sens à leur premier investissement locatif, se laissent séduire. Mais ils veillent aussi à sécuriser les conditions financières», indique Carol Poméon, directrice du développement à la fédération Habitat et Humanisme, une association qui promeut de telles opérations. Retrouvez nos conseils pour faire comme eux.
A quel type de biens ces dispositifs s’adressent-ils?
Le bonus Loc’Avantages est applicable dans le neuf, comme dans l’ancien, du moment que le bien est loué vide. Vous pouvez même décider de l’actionner si vous êtes déjà propriétaire, et que votre occupant s’apprête à quitter les lieux, en sollicitant un conventionnement. Par ailleurs, la version appliquée depuis janvier devrait améliorer la couverture du territoire. Alors que les plafonds de loyers à respecter par les bailleurs relevaient jusqu’ici d’un référentiel national divisé par zones, trop imprécis, ils seront en effet calculés à partir des loyers de marché réellement observés, et propres à chaque ville (et à chaque arrondissement à Paris, Lyon et Marseille).
De quoi rendre envisageable le dispositif dans les plus grandes métropoles, et les quartiers les plus cotés. Mêmes emplacements de choix pour les dispositifs dédiés au neuf. «Nos programmes se situent à Levallois-Perret (92), Saint-Maur-des-Fossés (94), Saint-Germain-en-Laye (78), mais aussi à Nantes, Bordeaux, Lyon…», énumère Nicolas de Bucy, directeur général adjoint de Perl, le précurseur de l’ULS.
Avec le PLS, il s’agira plutôt de petits programmes, dans lesquels un ou deux logements seulement seront proposés aux investisseurs individuels. Dans les deux cas, vous obtiendrez une décote de prix. Elle sera de 15 à 40%, suivant la durée de l’opération, avec l’ULS. Et grimpe parfois à 20% avec le PLS, rabais de TVA inclus. C’est ainsi qu’à Chartres (28), rue Gabriel-Péri, un trois-pièces de 77 mètres carrés a récemment été vendu 187.000 euros. « A comparer à un prix standard, pour des biens équivalents du même programme, de 235.000 à 238.000 euros», détaille Gaëlle Duranton, d’Appart&Sens. Le couple Dumont, lui, a pu profiter de 30.000 euros de rabais, au total, sur leur deux-pièces neuf de 56 mètres carrés à Taluyers, près de Lyon.
Aurai-je le choix de mon locataire?
Pas toujours: dans le cas de l’ULS, c’est l’organisme HLM, usufruitier, qui gérera le bien durant la période de démembrement, et aura donc la main sur la sélection des locataires. Mais dans les autres cas, vous pourrez choisir entre les dossiers, à condition que le futur occupant respecte des plafonds de revenus, d’autant plus bas que le rabais de loyer sera élevé. Par exemple, pour accéder à l’option Loc 2 de Loc’Avantages, il ne devra pas gagner plus de 21.139 euros par an dans le cas d’un célibataire, et de 40966 euros dans le cas d’un couple avec deux enfants. Plafonds qui, dans le cas de l’option Loc 3, la plus sociale, tombent respectivement à 11.625 et 22.665 euros. Voilà qui réduira sans doute le choix de locataires éligibles. A noter: à l’inverse du dispositif Pinel dans le neuf, il est impossible, via ces dispositifs, de loger des membres de sa famille, ascendants ou descendants, même si leurs revenus sont conformes aux plafonds.
Source: Capital
